中國緊縮房地產(chǎn)開發(fā)貸款，降價成唯一出路

【MyGoNews廖賢龍/臺北報導(dǎo)】中國大陸的中央銀行公佈第1季度金融運行情況，3月末，北京房地產(chǎn)貸款餘額增幅連續(xù)11月回落，個貸增幅不到10%。鏈家地產(chǎn)認(rèn)為，在持續(xù)緊縮的信貸政策下，未來房企和個人貸款壓力仍會增加，新房價格或?qū)⒙氏认陆怠?br />
根據(jù)中國大陸中央銀行發(fā)佈的資訊顯示，3月末北京房地產(chǎn)貸款餘額增幅連續(xù)11月回落，其中，北京市房地產(chǎn)開發(fā)貸款餘額為4419.3億元，較年初減少78億元。鏈家地產(chǎn)市場研究部首席分析師張月認(rèn)為，在持續(xù)緊縮的信貸政策下，未來開發(fā)商資金壓力將逐漸加大。

一方面，今年以來存款準(zhǔn)備金率已上調(diào)4次，累計上調(diào)幅度2個百分點，意味著北京市今年來累計從北京金融體系凍結(jié)資金達(dá)到1289億元。開發(fā)商能夠獲得貸款額度將大大減少。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重心也逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房，第1季度保障性住房開發(fā)貸款比年初增加64億元，占全部房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增額的55.4%，使得開發(fā)商可用的貸款額度更加緊張。

另一方面，除貸款外，開發(fā)企業(yè)其他資金來源管道都出現(xiàn)不同程度的收窄。第1季度全市開發(fā)企業(yè)的到位資金中，利用外資和企業(yè)自籌資金以及來源於定金及預(yù)售款的資金較2010年第4季度分別下降58%、45.6%和42.3%。企業(yè)面臨貸款難度加大、融資管道收窄的雙重困境。尤其在調(diào)控政策下，銷量減少導(dǎo)致開發(fā)商資金回籠明顯減少。如果市場再繼續(xù)走低，開發(fā)商面臨的資金壓力將不容忽視。

中國中央銀行資料顯示，3月末，北京市個人住房貸款餘額3561.8億元，同比增長9.4%，增速較上年末下降5個百分點。張月認(rèn)為，在調(diào)控作用下住宅交易量明顯下降，第1季度新房成交量同比下降35.8%，二手房同比下降8.44%，個人住房貸款隨之減少。另外由於貸款額度的限制，個貸審批更加嚴(yán)格，貸款難度也隨之增加，又反向?qū)е掠行з彿苛康臏p少。從貸款類型上看，3月末存量房貸款餘額占個人住房貸款33%，比年初增長2個百分點。存量房市場自我調(diào)節(jié)能力更強(qiáng)，在買賣雙方僵持的過程中，出現(xiàn)議價空間加大、個別區(qū)域掛牌價下降的現(xiàn)象。成交量下滑程度小於新房。

從4月的走勢看，目前新房簽約量為5550套，預(yù)計整月成交量與3月基本持平。張月認(rèn)為，在信貸持續(xù)緊縮以及市場持續(xù)低迷的背景下，如果成交量仍在6000套左右的低位徘徊，開發(fā)商的資金情況將進(jìn)一步吃緊。而目前貸款難批，又傳出銀監(jiān)會可能會出臺新規(guī)，房地產(chǎn)信託收緊也難以避免，開發(fā)商只有通過提高銷量加速資金回籠。同時，即將進(jìn)入5月的售房黃金期，開發(fā)商以價換量或?qū)⒋蠊?fàn)圍展開，各種促銷手段將會層出不窮，新房價格或?qū)⑾陆怠?br />